Kupujesz mieszkanie za 180 000 zł. Twój wkład własny wynosi 20% czyli 36 000 zł. Kwota kredytu na zakup mieszkania wynosić zatem będzie 144 000 zł. wskaźnik LTV wynosi równe 80% (kwota kredytu/wartość*100% mieszkania, w naszym przypadku 144000/180000*100%)
W nabywanym mieszkaniu jednak planujesz zrobić remont za 40 000 zł. Remont chcesz zrobić ze środków własnych. A co się stanie jeśli będziesz chciał go jednak skredytować?
- Kwota kredytu pozostaje na tym poziomie, jednak zmianie ulegnie jego struktura 104 000 zł. zakup + kwota na remont 40 000 zł = 144 000 zł.
Twój wkład własny na zakup mieszkania wynosi 76 000 zł. Kredyt jest różnicą wartości zakupu i posiadanego wkładu własnego (180 000 – 76 000 = 104 000). - Posiadane środki własne w wysokości 40 000 zł. możesz wnieść na zakup mieszkania, a remont mieszkania skredytować. Twój wkład własny wyniesie zatem 76 000 zł. (36 000 + 40 000). Procentowany wkład własny liczony będzie od całości inwestycji czyli od 220 000 zł. (180 000 zł zakup + 40 000 zł. remont) i wynosić będzie 34,55% (76000/220000*100%). Bardzo korzysta sytuacja dla banku.
- Bank otrzymuje informację, że wartość mieszkania wzrośnie, ponieważ podwyższony zostanie standard mieszkania i bank będzie dysponował lepszym zabezpieczeniem. Możemy hipotetycznie założyć, że wartość lokalu mieszkalnego wzrośnie zatem do 220 000 zł. po przeprowadzeniu remontu. Co zatem ze wskaźnikiem LTV? Wskaźnik LTV obniży się z 80% do 65,45% (kwota kredytu/wartość nieruchomości czyli 144000/220000). Sytuacja bardzo korzysta.
- Przy przeprowadzeniu prac remontowych z kredytu konieczne jest także jego rozliczenie. Rozliczenie następuje po przeprowadzeniu wizji lokalnej. Koniecznie trzeba wykazać, że zakres prac został wykonany zgodnie z przygotowanym kosztorysem (wszystkie zamierzone prace zostały wykonane). Bank nie będzie potrzebował faktur, a jedynie udokumentowania zdjęciami, że prace zostały wykonane. Wiąże się to jednak z dodatkową opłatą za inspekcję (do 200 zł).
- Finansując prace remontowe kredytem korzystasz z karencji – czyli w tym okresie płacisz jedynie odsetki od kredytu. Kwota kapitału pozostaje bez zmian. Karencja może wynosić od kilku do maksymalnie 24 m-cy i uzależniona jest od zakresu prac remontowych. Przeważnie klienci korzystają z 3 lub 6 – miesięcznego okresu karencji. Musisz w tym czasie zakończyć remont.
Parametry opisane w pierwszych trzech punktach przyczyniają się do lepszego postrzegania klienta przez bank. Klient zwiększa udział wkładu własnego, a wskaźnik LTV spada – sytuacja bardzo korzystana dla banku. Ryzyko bankowe maleje. Bank woli jeśli udział środków własnych klienta w inwestycji wzrasta oraz woli zabezpieczać się na lokalu mieszkalnym, którego wartość wzrosła.
Punkt 4 wiąże się dla Kredytobiorcy z dodatkowym kosztem – inspekcja nieruchomości wykonana przez bank.
W punkcie 5 kredyt staje się nieco droższy. Odsetki są większe, z drugiej strony nie płacąc kapitału masz większe środki na przeprowadzenie remontu (jak to wżyciu bywa, koszty remontu wzrastają po jego rozpoczęciu).
Masz dodatkowe pytania? Potrzebujesz wyjaśnienia, jak to się ma do Twojej indywidualnej sytuacji? Umów się ze mną na bezpłatną konsultację!
